전세계약시 주의사항 전세계약 체크리스트 읽어보기

오늘포스팅

안녕하세요 오달라입니다~

​

오늘 전세차계약서에 대해 포스팅을

작성했는데요~~

​

2주전에 저도.. 전세계약을 하면서

새로운 집으로 이사를 했습니다 ㅎㅎ..

이사를 하면서 정말 심력을 많이 쏟아서

너무 힘든데.. 이런.. 심력을 조금이라도

​

여러분들은 덜 소비하시라고..

전세계약시 유의사항에 대해서 

체크할 사항을 명확하게 정리를 좀

해놓으려고합니다.

저 역시도.. 2년후에는 또 까먹을 수 있으니

이렇게 전세계약시 유의사항에 대해

정리를 해 놓으면 .. 이 글만 읽으면

기억이 날테니깐요..^^ ㅎㅎ

​

그럼 전세계약시 주의사항에 대해

한번 알아보도록 하겠습니다~^^

오늘 정리할 전세계약 체크리스트만

꼼꼼하게 읽어도 도움이 되실거에요^^

제가 이번에 전세계약을 진행하면서

여러 유튜브 채널의 영상과 블로그들을

읽어보면서 총 정리한 정리본이니깐요!

전세계약 체크리스트

1) 등기부등본을 열람하여 확인해야 합니다.

전세계약을 하기 전에 세입자는 반드시

등기부등본을 확인하여야 합니다.

등기부등본의 내용확인은 계약직전

뿐만 아니라 중도금과 잔금을 지급할 때,

전입신고 직전에 다시 한번 확인해 보아야 해요.

전세를 얻고자 하는 주택이 하자가 없는

물건인지 권리분석(등기부등본에 가압류,

근저당권, 저당권 등이 있는지)을 하고

소유권 문제가 없는지 확인해야 합니다.

​

2) 건물 및 토지소유주를 모두 확인합니다.

등기부등본을 볼 때는 건물 등기부등본과

토지 등기부등본을 모두 열람해야 합니다.

그런 다음 ‘표제부’라고 쓰인 곳에

해당 건물의 지번과 건물 명칭이 계약하고자

하는 곳의 지번과 맞는지 확인해야 합니다.

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둘째, ‘갑구’라고 쓰인 부분을 확인하세요.

갑구는 소유주가 누구인지 알려주는데

건물등기부와 토지등기부의 소유주가

일치하는지 확인하고, 계약 장소에 나온

임대인의 주민등록증과 꼭 대조해서 임대인과

등기부상의 소유주가 일치하는지 확인한 후

계약해야 합니다.

간혹 건물 소유주와 토지 소유주가 다른 경우도

있다고 하는데 되도록 이런 전세계약은

하지 않는 것이 나중에 편하다고 합니다.

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3) 전세계약시 근저당이 있는 경우에는

꼭! 비율을 확인하세요.

집을 구입할 때 금융기관으로부터 대출을

받은 경우에 해당 금융기관에서 대출채권을

확보하기 위하여 부동산에 근저당을

설정해 놓은 경우가 많습니다.

등기부상에 설정된 근저당권 금액과

먼저 입주한 세입자들의 전세금을 합친 금액이

현재 집 값의 80%가 넘으면 위험하기 때문에

이러한 집은 피하는 것이 좋다. (역 전세 위험)

4) 가등기, 가압류, 예고등기 여부를 확인하세요.

등기부등본 상의 ‘갑구’는 소유권에 관한 법률적

사실을 알려줍니다. 이 갑구에 가압류가

설정된 경우 다른 사람과 법적인 소송을

하고 있는 경우가 많다고 합니다.

임대인이 소송에서 패소하게 되면

가압류가 ‘압류’로 변하게 되어 집이 경매로

넘어갈 위험성이 존재합니다.

예고 등기도 나중에 소유주가 바뀔 수

있다는 것을 미리 예고하는 등기이므로

주의하셔야 합니다.

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5) 계약체결은 공인중개사를 통하여

집주인 본인과 직접 체결하는게 좋아요.

계약서를 작성할 때에는 당사자가

직접 하는 것보다는 공인중개사가 입회하여

계약을 하는 것이 좋습니다.

계약서를 작성하기 전 본인 여부를

확인하기 위해 주민등록번호를

확인해야 하고 이때 상대방의 연락처와

부동산등기부등본 등을 함께 확인하면

더 안전합니다.

혹여나 집주인에게 피치 못할 사정이 있어

대리인과 계약을 체결해야 할 때에는

집주인 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 나서

대리인과 계약을 해야 합니다.

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6) 임차권 등기여부를 확인하세요.

등기부등본 ‘을구’는 소유권 이외의 권리로

전세권, 저당권 등 현재 권리 상태를

알려줍니다. 이 '을구'에는 근저당이나 저당권이

많이 기재되어 있다면 임차인의 순위가

뒤로 밀리기 때문에 임차보증금을 보호받지

못할 가능성이 높겠죠?

또한 ‘임차권등기명령’이 기재된 경우엔

전에 살던 임차인이 보증금을 받지 못하고

이사 갔음을 알려주는 증거입니다.

대부분 임차권등기명령이 기재된 집은

평상시 전세가 잘 나가지 않는 집일

가능성이 높으므로 잘 따져봐야 한다고 해요.

7) 확정일자와 전입신고를 꼭 하세요.

전세계약을 한 후 전세보증금을 확실하게

보장받기 위해서는 동사무소에 가서

전입신고와 함께 확정일자 날인을

받아야 합니다.

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주택임대차보호를 받기 위해서는 두 가지 요건을

모두 충족해야 우선 변제권을 행사할 수

있기 때문인데요. 확정일자는 임대차계약을

체결한 그 날짜에 그 문서가 존재하고

있다는 사실을 증명하기 위해 전세계약서의

여백에 번호를 부여하고 확정일자 날인을

찍어주는 것을 말합니다.

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확정일자를 받은 후에는 전입신고를

해야 합니다. 확정일자를 먼저 받고

주민등록 전입신고를 나중에 한 경우에는

주민등록의 전입일 다음날부터 확정일자에

의한 우선변제권이 주어집니다.

주민등록 전입신고를 먼저하고 확정일자를

나중에 받은 경우에 대항력의 발생 시기는

주민등록 전입일 익일부터 발생하지만 우선변제권은

확정일자를 받은 날로부터 그 효력이

발생한다는 사실을 꼭 아셔야 합니다.

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8) 재계약 시에는 기존 계약서에 첨부합니다.

현재 살고 있는 집에 재계약을 하는 경우

보증금에 변동이 없으면 새로 계약서를

작성하지 않아도 되지만 보증금이 많아지거나

적어질 경우 새로 계약서를 작성해야 합니다.

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이런 경우에는 기존 계약서 특약사항란에

임대인의 자필로 재계약 기간, 인상금액,

새로운 조건 등을 적은 뒤 서명, 날인하면

됩니다. 새로운 계약서를 쓸 경우에는

새로 확정일자를 받아야 한다.

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세입자가 많은 주택이나, 기존 전세계약 이후

임대인이 근저당을 설정한 경우 새로운 계약서로

확정일자를 받은 것으로 순위가 정해지기 때문에

기존의 선순위가 뒤로 밀릴 가능성이 많습니다.

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마지막으로 전세계약시 유의사항에 대해

정리를 하겠습니다.

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전세계약시 유의사항

- 매매대금은 위조가 어려운

   한글(한자)로 쓰며, 아라비아숫자와

   병행해서 표기합니다. 

   (ex 일천만원 정, 一千萬원 정)

​

- 애매한 표현이나 다의어는 피하고

   누구나 이해할 수 있도록 알기 쉽게

   작성해야 합니다.

   나중에 문제가 생길 근본원인을 제거해야죠.

​

- 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류

   등의 문제발생에 대한 처리의 방법과

   해약조건, 위약금의 사항을 명확하고

   분명하게 명시합니다.

​

- 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나

   삭제하는 경우에는 두줄을 그어

   표시하고 기재 사항을 정정한 후

   정정 날인해야 합니다.

​

- 계약조항이 모두 기재되면 당사자들은

   계약 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이

   없음을 확인한 후 기명날인하되 계약서

   각 장의 연결부분에 당사자(공인중개사 포함)

   모두 간인을 찍고 보관해야 합니다.

​

- 계약금(통상적으로 전세보증금의 10%)을

   지불한 뒤 영수증을 받고 매도인, 매수인,

   공인중개사는 계약서를 각 1부씩 나누어

   각자 보관합니다.

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오늘은 전세계약시 유의사항에 대해 알아보는

포스팅을 작성해 보았습니다.

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도움이 되셨다면 공감, 댓글 부탁드리며

오늘도 즐거운 하루보내세요~ 오달라였습니다!